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注文住宅は高い自由度で思い通りの家が建てられることが大きな魅力。
「こんな素敵な家で生活したい」と考えている方も多いと思いますが、注文住宅は土地探しから始めないといけません。
希望の土地が見つからないため建売住宅の購入へと方針変更する人も決して少なくないのが現状です。
そこで今回は、注文住宅の土地探しについて流れや土地探しで欠かせないポイントなどをまとめて解説します。
土地探しから注文住宅完成までの流れ
注文住宅用の土地を探すにはさまざまなポイントがあります。
ここでは時系列として流れを解説します。
①プラン決めと土地探し
②住宅ローンの準備
③土地の決済※融資実行と引渡し
④建物プランの最終確定と建築開始
⑤建物の決済※融資実行と引渡し
⑥入居
注文住宅は建売住宅や中古物件の購入と異なり、土地と家の購入作業が2段階でやってきます。
行程が2つに分かれることで作業も多くなり、作業の多さが注文住宅購入を途中で断念せざるを得ない要因になることもあるのです。
次は具体的な土地の探し方を解説していきます。
正しい土地の探し方
土地の探し方を詳しく解説します。
住みたいエリアを決める
まずは住みたいエリアを決めます。
通勤や通学、住み慣れたエリアなどエリアを大まかに絞ります。
そうすることで土地探しを依頼する不動産会社が決まりますし、土地探しがグッと前に進みます。
資金計画を定める
土地探しの前にしっかりとした資金計画を定めましょう。
不動産会社を実際に訪問して「注文住宅用の土地を予算内で探しています」と依頼しても、予算通りに土地が見つからないことも多々あります。
大まかな資金計画で土地探ししても、予期せぬ出費などで計画通りに進まない可能性もあるのです。
不動産会社と土地探し
資金計画をきっちりと定めた後で不動産会社と土地探しが始まります。
「あの場所で素敵な家に住みたい」など自分好みの家を建てることが目的なので、予算内でいい土地を探してもらえるよう不動産会社を探しましょう。
現地の土地でチェックする項目
ここでは、現地の土地でチェックする項目を解説します。
日当たりや風通しなど
まずは日当たりや通風を確認しましょう。
土地付近に雑木林や竹林などがあると風通しが悪くなりますし、晴天時には分かりにくい水はけなどは雨天時に確認しましょう。
側溝や周辺の一部に水が溜まりやすい場所がないかも確認しておくと安心です。
電柱やごみ置き場
電柱やゴミ置き場も確認しておきましょう。
敷地の間口の真正面に電柱が立っていることもあります。
その場合は電力会社に依頼すれば移設工事を行なってもらえますが、堀削許可が必要な場合もあるので建築までに時間が掛かります。
併せて電柱付近がごみ集積場になっているかも確認しておきましょう。
隣地との関係
隣地との関係も押さえておきたい項目です。
隣地は地積測量図や境界確認書が存在している土地ならば、現地で隣地との境界が見つられると思います。
また、経年で現地確認できなくても復元も可能です。
しかしながらそうした図面がなく境界も分かりにくい土地は、現地で入念と状況観察して、
「越えていそうな建造物はないか」「広告にある間口より狭くないか」等の確認が必要です。
土地探しの注意点
ここでは、土地探しの注意点について解説します。
用途地域
市街化区域内には用途地域が定められています。
地域ごとに建築物の制限もありますし、工業専用地域以外なら基本的に住宅は建てられます。
注意点は第一種や第二種中高層住居専用地域内は、周辺に高い建物が建築される可能性が上がります。
低層住居専用地域は周りに高層マンションが建つ心配はありませんが、自分の家も高く建てられません。
高さ制限など
容積率と建ぺい率で大まかな建築できる建物の最大面積が分かります。
その他にも「高さ制限」「日影規制」「道路斜線制限」「北側斜線規制」などがあります。
これらの規制は販売広告には表示されていない場合があるので、気になる場合は不動産会社に詳細を確認すると安心です。
図面
土地の図面はその形状が掲載されています。
しかしながら、実際にその土地を測量した上で作成した図面であることはあまりありません。
大まかな形状と道路の接道部分が分かるよう示されているだけが大半です。
図面によっては間口と奥行きの比率が明らかに違う場合も。詳しくは現地で再度確認する必要があるのです。
土地探しの失敗談
土地探しの失敗談を紹介します。
先に土地購入したら建てたい家の条件と合わなかった
不動産会社から土地を購入して家を建てようと思ったら、窓や間取り位置の条件が希望と合わずに思い通りの家が建てられなかった。
見学日には気付けなかった欠点があった
休日に土地見学したら良い雰囲気だったので購入決定。しかしいざ住んでみると、通勤途中になかなか開かない踏切があり出勤が大変だった。
予算を大幅にオーバーした
土地購入費や建てたい家の費用を追加したら、当初の予算を大幅にオーバーしてしまった。
最初から資金計画をしっかり作れば良かったと後悔している。
いつまでも希望の土地が見つからない
土地の候補は何か所か見つかるけど、なかなか一つに絞り込めずに時間だけが経過している。早く見つけて先に進みたい。
希望の土地が見つからない時の対策方法
希望の土地が見つからない時の対策方法を解説します。
複数の不動産会社に探してもらう
土地を探すときは複数の不動産会社に依頼しましょう。
不動産業界には「レインズ」という不動産流通システムが存在します。
レインズは不動産の流通を円滑にすることを目的に作られて、宅地建物取引業法で登録が必須です。
そのため、大半の媒介契約を結んだ土地の情報が掲載されています。
売主と媒介契約したら、不動産会社はレインズにその土地の情報を登録する決まりです。
しかし売主の事情で一般公開してほしくない人もいるため、レインズに公開されていない土地情報も多くあります。
そうした非公開の土地情報は不動産会社に直接聞くしかないため、時間が掛かってもなるべく複数の不動産会社に土地探しを依頼すると安心です。
希望の7割～8割程度を満たす土地を探す
希望条件7割～8割程度を満たす土地を探すよう心がけましょう。
自分や家族の希望にそれぞれの条件をつけます。
「条件の上位3つは絶対に譲れないけどその他は妥協しても良い」など、妥協点を事前に決めた上で土地を探すと見つかる可能性が上がります。
妥協点も土地ではなく家で補える場合もあります。
日当たりの良さを条件としてあげているけど、探した土地の日当たりが良くなかったら建てる家の採光を多く設ける。
こうした妥協点も設計担当者と相談することで解決することもあるのです。
チラシを見たり希望の地域を歩く
チラシをしっかり見たり、希望の地域を歩くこともおすすめです。
良い土地はレインズに公開されずに売買されることが多いのです。
もし希望する地域が決まっていれば直接足を運びましょう。
実際に販売されている土地がないか見たり、近くの不動産会社に行って話をするなど、積極的に動いてみましょう。
まとめ
今回は、注文住宅の土地探しについて流れや土地探しで欠かせないポイントなどをまとめて解説しました。
注文住宅は入居まで長い時間がかかります。
「時間をかけてでも希望の土地を探したい」「いつまでも希望の土地が見つからない」など、土地探しに対する思いも人それぞれです。
今回の記事を参考にして、ご自身が納得いく土地探しをされてはいかがでしょうか。
